العائد على الاستثمار العقاري: دليل عملي لحساب أرباحك قبل شراء أي وحدة
الاستثمار العقاري قد يكون من أكثر الاستثمارات استقرارًا وربحية، لكن بشرط واحد: أن تحسب العائد على الاستثمار العقاري بطريقة صحيحة قبل الشراء. لأن المشكلة ليست في شراء وحدة جيدة فقط، بل في شراء وحدة تحقق عائدًا حقيقيًا بعد خصم المصروفات والتشغيل، وليس عائدًا “على الورق” يبدو جميلًا ثم يتلاشى عند أول شهر تشغيل.
نقدم لك في هذا المقال دليل عملي يعلّمك خطوة بخطوة:
كيف تحسب أرباحك بدقة، وكيف تقارن بين وحدة مفروشة وأخرى غير مفروشة، وكيف تعرف إن قرار الشراء منطقي أم لا.
الفرق بين العائد على الاستثمار العقاري الحقيقي والعائد على الورق
يقع كثير من المستثمرين الجدد في خطأ بسيط لكنه مكلف: أنهم يحسبون الإيجار المتوقع ثم يقسمونه على سعر الوحدة ويظنون أن هذه هي النتيجة.
لكن الحقيقة أن العائد الحقيقي لا يُقاس بالإيراد فقط، بل بصافي العائد بعد المصروفات.
أي أن السؤال الصحيح ليس: كم سأحصل من الإيجار؟
بل: كم سأربح فعليًا بعد خصم كل التكاليف؟
ما هو العائد على الاستثمار العقاري (ROI) ببساطة؟
العائد على الاستثمار العقاري (ROI) هو المؤشر الذي يخبرك بنسبة الربح التي ستحققها من العقار مقارنةً بما دفعته فيه.
وبمعنى أبسط:
هل المال الذي ستضعه في هذه الوحدة سيعود عليك بعائد فعلي جيد؟ أم أنك ستربح رقمًا صغيرًا لا يبرر رأس المال؟
الكثيرون يظنون أن حساب العائد يعتمد فقط على قيمة الإيجار، لكن الواقع أن حساب ROI العقاري يعتمد على 3 عناصر أساسية:
- إجمالي الاستثمار الذي دفعته فعليًا
- إجمالي الإيرادات السنوية المتوقعة
- إجمالي المصروفات السنوية وهنا تقع الأخطاء غالبًا
ولهذا فإن العائد على الاستثمار العقاري ليس رقمًا ثابتًا لجميع الوحدات، بل يتغير حسب طريقة التأجير، المنطقة، والإدارة التشغيلية.
المعادلة الأساسية لحساب ROI العقاري
يمكنك حساب العائد على الاستثمار العقاري باستخدام معادلة واضحة:
نسبة الـROI = (صافي الربح السنوي ÷ إجمالي الاستثمار) × 100
ولكي تطبق هذه المعادلة بشكل صحيح، لا بد أن تحسب أولًا:
صافي الربح السنوي = الإيرادات السنوية – المصروفات السنوية
هذه المعادلة هي حجر الأساس في كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري بدقة.
ما الفرق بين ROI والعائد الإيجاري السنوي؟
من أكثر الأسئلة التي تتكرر عند المستثمرين الجدد:
هل العائد الإيجاري السنوي هو نفسه ROI؟
الإجابة: لا.
- العائد الإيجاري السنوي يعني إجمالي ما تحصل عليه من الإيجار خلال سنة (قبل المصروفات غالبًا).
- أما العائد على الاستثمار العقاري (ROI) فهو ما تكسبه فعليًا كنسبة من إجمالي أموالك المستثمرة بعد خصم المصروفات.
ولهذا ستجد فرقًا كبيرًا بين وحدة تبدو أرباحها ممتازة، وبين وحدة تحقق ROI حقيقي أعلى لأن مصروفاتها أقل أو لأنها تُدار بطريقة صحيحة.
مثال عملي سريع لحساب العائد على الاستثمار العقاري (ROI)
لنفترض أنك اشتريت وحدة بهدف الاستثمار، وهذه بياناتها:
- إجمالي الاستثمار )سعر الشراء + أي تجهيزات): 1,000,000 ريال
- الإيرادات السنوية من الإيجار: 90,000 ريال
- المصروفات السنوية (صيانة + خدمات + تشغيل … ): 20,000 ريال
- لحسب صافي الربح السنوي:
صافي الربح السنوي = الإيرادات السنوية – المصروفات السنوية
= 90,000 – 20,000
70,000 =ريال
- لحساب الـ ROI
نسبة الـ =ROI (صافي الربح السنوي ÷ إجمالي الاستثمار) × 100
(70,000 ÷ 1,000,000) × 100=
= 7%
النتيجة:
العائد على الاستثمار العقاري لهذه الوحدة = 7% سنويًا
أي أنك تربح تقريبًا 70,000 ريال سنويًا بعد خصم المصروفات.
العائد من الوحدات المفروشة: لماذا هو الأعلى غالبًا؟
عادةً ما يكون العائد على الاستثمار العقاري في الوحدات المفروشة أعلى من غيرها، خصوصًا في المدن ذات الطلب المرتفع مثل الرياض؛ لأن نموذج التأجير المفروش يفتح أمام المستثمر أكثر من فرصة لتحقيق الربح، مثل:
- تأجير يومي بأسعار أعلى
- مرونة في التسعير حسب الموسم والطلب
- إمكانية رفع الإشغال عبر منصات الحجز المختلفة
لكن هناك حقيقة يجب الانتباه لها:
الاستثمار في الوحدات المفروشة ليس عقد إيجار فحسب بل منظومة تشغيل كاملة.
وهنا يأتي دور مبيت ريكال حيث نعمل على تشغيل الوحدة كوحدة استثمارية مربحة عبر إدارة جميع عناصر الأداء التي تصنع الفارق في العائد على الاستثمار العقاري، مثل:
- رفع معدل الإشغال عبر قنوات الحجز المناسبة
- تسعير ذكي يتغير حسب الموسم والطلب
- إدارة الحجوزات وتجربة الضيوف باحتراف
- تنظيم النظافة والتجهيز بين الإقامات
- متابعة الصيانة التشغيلية لتقليل الأعطال والخسائر
والنتيجة: تشغيل أكثر كفاءة، وتجربة أفضل للضيف، وعائد أعلى للمستثمر.
كيف تساعدك مبيت ريكال على تحويل العائد إلى أرقام حقيقية؟
في كثير من الأحيان، لا تكون المشكلة في الوحدة نفسها، بل في “التشغيل”. فالوحدة قد تكون في موقع ممتاز، ومفروشة بشكل جيد، ومع ذلك لا تحقق العائد على الاستثمار العقاري المتوقع؛ بسبب إدارة غير فعالة تؤدي إلى:
- انخفاض الإشغال
- تسعير غير مناسب للمواسم
- تجربة ضيف ضعيفة تؤثر على التقييمات
- مصروفات تشغيل مرتفعة بلا خطة واضحة
وهنا تظهر أهمية وجود جهة متخصصة تدير الوحدة بعقلية استثمارية.
لذلك في مبيت ريكال نقدم نموذج إدارة مبنيًا على 3 أهداف رئيسية:
- زيادة الإيرادات عبر رفع الإشغال وتحسين التسعير
- خفض المصروفات من خلال تشغيل منظم وتقليل الأعطال والهدر
- تحقيق تجربة إقامة احترافية ترفع التقييمات وتزيد الحجوزات المتكررة
باقات مبيت ريكال لتشغيل الوحدات المفروشة
ولأن احتياجات المستثمرين تختلف، توفر مبيت ريكال باقتين واضحتين تتيحان لك اختيار النموذج الأنسب حسب هدفك الاستثماري وحجم الوقت الذي تستطيع تخصيصه لإدارة وحدتك.
- الباقة الأساسية
مناسبة للمستثمر الذي يريد إدارة احترافية لوحدته المفروشة ورفع معدل الإشغال، مع الحفاظ على مرونة الاشتراك.
الأسعار:
- 399 ريال شهريًا عند الاشتراك السنوي
- 499 ريال شهريًا عند الاشتراك الشهري
- خصم 50% على الشهر الأول
وتشمل الباقة:
- إدارة الوحدة عبر عدة قنوات: Airbnb – Booking – Google Accommodation – Rikalstay.com
- إدارة إجراءات الدخول والخروج للضيوف
- دعم العملاء 24/7
- إرسال كلمة مرور جديدة لكل ضيف لرفع مستوى الأمان
- لوحة تحكم لمتابعة أداء الوحدة لحظة بلحظة
- استشارة مجانية لمدة 30 دقيقة
- مراجعة وصف الوحدة وتحسينه بواسطة فريق التسويق
- تقديم توصيات لتحسين تجهيز الوحدة وتجربة الإقامة
- خطة تسويق تشمل عروضًا وكوبونات لرفع الإشغال وزيادة الإيرادات
- الباقة المتقدمة
مناسبة للمستثمر الذي يريد تشغيلًا كاملًا للوحدة دون أي عبء يومي، مع إدارة شاملة لكافة تفاصيل التجربة.
السعر: يبدأ من 1899 ريال شهريًا
ملاحظات تشغيل:
- التغطية حاليًا داخل مدينة الرياض فقط
- الحد الأدنى للحجز: 5 ليالٍ
- خصم 50% على الشهر الأول
وتشمل:
- جميع مزايا الباقة الأساسية
- خدمة تنظيف
- إدارة وتشغيل الوحدة من الألف إلى الياء
خدمات إضافية حسب الطلب:
- تصوير احترافي للوحدة
- تفعيل استراتيجية تسعير ذكي لزيادة الإيرادات ورفع الإشغال
- تجهيز الوحدة لأول مرة وإطلاقها على منصات الحجز
قائمة تحقق سريعة قبل شراء أي وحدة
قبل اتخاذ قرار شراء وحدة بهدف الاستثمار، تأكد من الإجابة عن الأسئلة التالية:
- ما إجمالي الاستثمار الحقيقي؟
(سعر الشراء + التأثيث + التجهيز + الإطلاق) - كم متوسط سعر الليلة المتوقع في الحي المستهدف؟
ولا تكتفِ بأعلى سعر بل استخدم متوسطًا واقعيًا. - ما معدل الإشغال المتوقع؟
وهل يعتمد على موسم معين أم يمكن الحفاظ عليه طوال العام؟ - ما المصروفات التشغيلية السنوية؟
(صيانة + خدمات + نظافة + مستهلكات + تشغيل) - هل ستدير الوحدة بنفسك أم عبر إدارة احترافية؟
لأن الإدارة الاحترافية قد تساعدك على رفع الإشغال وتحسين التسعير وتقليل الهدر التشغيلي، مما ينعكس مباشرة على صافي الربح. - ما صافي الربح السنوي بعد خصم كل المصروفات؟
هذا الرقم هو الذي يُبنى عليه العائد الحقيقي.
ولذلك، إذا كنت ترغب في تقييم وحدتك أو حساب العائد المتوقع قبل الشراء أو قبل بدء التشغيل، يمكنك التواصل مع فريق مبيت ريكال للحصول على استشارة تساعدك على:
- تقدير الإيرادات المتوقعة بشكل واقعي
- تحديد نموذج التأجير الأنسب للوحدة
- حساب المصروفات التشغيلية بدقة
- بناء تصور واضح لـ العائد على الاستثمار العقاري قبل اتخاذ القرار
استثمر بذكاء مع مبيت ريكال
الاستثمار العقاري ليس مجرد شراء وحدة وتأجيرها، بل قرار مالي يُقاس بالأرقام قبل أي شيء. وكلما كانت حسبة العائد على الاستثمار العقاري دقيقة وواضحة، أصبح قرارك أكثر أمانًا، وقلت احتمالات الدخول في استثمار يبدو مربحًا ظاهريًا لكنه يستهلك العائد على المدى الطويل.
إذا كنت ترغب في اتخاذ قرارك بثقة قبل الشراء أو التشغيل، تواصل مع فريق مبيت ريكال للحصول على استشارة تساعدك على تقييم وحدتك وتحديد النموذج الأنسب لتحقيق أفضل عائد ممكن.
